USA - Une embellie durable du marché immobilier ?

Publié le par R.Bokreta & M.Leblanc

prix immobiliers américainsLes prix des logements aux États-Unis ont légèrement augmenté en avril, pour la première fois après huit mois consécutifs de baisse, selon l’indice S&P Case Shiller 20. En avril, l’indice, qui mesure l’évolution du prix de l'immobilier dans les 20 principales agglomérations américaines (New York, Washington, Los Angeles, Miami…), a progressé de +0,49% hors variations saisonnières. Sur un mois et en zoomant sur les composants de l'indice, en l'occurrence les métropoles, les prix ont varié de -2.9% à Detroit à +3% à Washington.

Mais revenons au commentaire de notre anticipation du mois précédent.

Notre modèle de prévision, basé sur une régression multifactorielle entre l'indice des prix et divers facteurs macroéconomiques (pour plus de détails, cf. analyse de juin), a anticipé un recul des prix de -0,61% en glissement mensuel pour avril 2011 (date de publication, le 28 juin 2011).

Comme énoncé dans le précédent paragraphe, la variation réalisée s'est établie à +0,49% hors correction des variations saisonnières (CVS) sur un mois (-0,1% en CVS ). A l'instar de notre modèle, le consensus des économistes (-0,2% de prévision) n'a pas pu anticiper le changement de tendance de la variation des prix des logements américains qui a constitué une surprise.

Cependant, lors de notre précédente analyse, nous avions évoqué un certain nombre de signaux positifs sur ce marché (les revenus personnels des ménages américains et l'indice des prix à la consommation en hausse) qui pouvaient aller dans le sens d'un retournement. Un facteur de saisonnalité difficilement quantifiable et absent de notre modèle peut également expliquer cette hausse des prix : le printemps étant la saison des achats immobiliers. Par ailleurs, ce chiffre a été renforcé par les promesses de ventes de logements qui ont bondi de +8,2% au mois de mai 2011.

 

A titre illustratif, la figure représente le back-testing de nos prévisions d’évolution du S&P Case-Shiller comparées aux valeurs réalisées sur les 13 mois précédents.

C-Shiller-previsions-realisations.png

Contrairement au mois précédent, la prévision de notre modèle pour mai 2011 (la valeur réalisée sera publiée 26 juillet 2011) est positive. Nous anticipons une hausse des prix de l'ordre de +1,11% en glissement mensuel.

Cette prévision confirme le timide accroissement amorcé le mois dernier et celui-ci ainsi que son accélération à la hausse se justifient par une succession de signaux positifs pour le secteur de l'immobilier américain : une baisse des mortgage rates accompagnée par des augmentations des mises en chantier, du sentiment des consommateurs (Michigan), du CPI, des revenus personnels ou encore une stabilisation du sentiment des professionnels américains de l'immobilier sur les perspectives du secteur (NAHB index).

Au vu de l'importance du nombre et de la corrélation de ces facteurs avec l'évolution des prix des logements américains, on devrait s'attendre à une seconde hausse consécutive. Ces indicateurs atténuent ainsi l'influence des mauvaises nouvelles marquées notamment par une légère diminution de la capacité d'achat d'un bien immobilier des ménages ou encore la baisse des ventes de logements neufs et existants.

Pour les mois suivants notre prévision, il semble encore difficile d'affirmer que le marché immobilier américain est en train d'amorcer un rebond durable tant la hausse d'avril reste légère. Et au vu des événements qui touchent les États-Unis actuellement avec le débat sur le relèvement du plafond de la dette, le moral des ménages risque d'être atteint, impactant la demande puis le prix des logements...

Dans l’attente de la prochaine publication du chiffre du S&P Case-Shiller 20 prévue le 26 juillet 2011, nous vous invitons à partager vos remarques et suggestions en commentaires.

R.Bokreta   M.Leblanc
Fenêtre sur cours et    PhD
rb@fenetre-sur-cours.com   matthieu.Leblanc@yahoo.fr
    http://ssrn.com/author=539106

 

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