USA – Vers un essoufflement du marché de l’immobilier américain ?

Publié le par R.Bokreta

US house priceC’est avec plaisir que je vous retrouve deux mois après vous avoir fourni la prévision des prix de l’immobilier américain pour juin 2011.

Et tout ce que l’on peut dire c’est que depuis, l’indice de prix des logements individuels des 20 plus importantes métropoles Etats-Uniennes, le S&P Case-Shiller 20, se porte plutôt bien malgré les tempêtes qui agitent les marchés depuis le début de l’été.

Dans ce cadre, nous allons commenter l’évolution de l’indice sur juin et juillet 2011.

Conformément à notre prévision qui s’établissait à 1,33% pour juin, la variation réalisée du Case-Shiller a été importante atteignant les 1,19% hors correction des variations saisonnières et venant confirmer l’embellie du secteur.

Cependant, pour le mois de juillet, alors que notre modèle anticipait une hausse approximativement au même niveau, de 1,30%, la croissance des prix a connu un léger essoufflement pour s’ajuster à 0,91%.

Côté métropoles, certaines villes se démarquent avec une croissance des prix importante. Détroit et Minneapolis en font partie, leur prix progressant en moyenne de 4,77% et 3,06% entre juin et juillet 2011 au contraire de Las Vegas et de Phoenix qui marquent le pas à -0,06% et 0,07%.

A titre informatif sur la fiabilité de notre modèle, la figure ci-dessous illustre le back-testing de nos prévisions d’évolution du S&P Case-Shiller 20 comparées aux valeurs réalisées sur un historique de plus d’une année.

S-P-Case-Shiller-20-city-juin-juillet-2011.png

Pour le mois d’août (la publication du chiffre réalisé aura lieu le mardi 25 octobre 2011), notre modèle semble avoir capté l’essoufflement de la tendance haussière du prix des logements individuels américains amorcé le mois précédent.

Notre anticipation s’établit à 0,71% et semble réaliste au vu de la courbe orange du graphique avec une décroissance de la dérivée seconde de la variation des prix (modélisant l’accélération ou la décélération de la croissance ou de la décroissance des prix).

Les facteurs constitutifs du modèle confirment la tendance à la baisse du S&P Case Shiller 20 avec une dégradation de certains d’entre eux marqués notamment par une importante chute des mises en chantiers (-5%) et du sentiment des consommateurs modélisé par le Michigan Index (-12,6%) ou encore une stagnation de la confiance des professionnels de l’immobilier.

Côté satisfaction, les ventes de logements existants ont bondi de 8,50% en aout alors que les taux des prêts hypothécaires à 30 ans ont lourdement chuté passant de 4,23% à 3,73% en un mois ce qui augmente automatiquement la capacité d’achat des ménages américains (2%) et pourrait ainsi  rebooster le marché de l’immobilier.

Pour les mois à venir, deux configurations se profilent. Une première qui consiste à croire en un renouveau du marché de l’immobilier américain marqué notamment par des signaux encourageants (baisse des mortgage rates, hausse de la capacité d’achat – affordability index – ou encore des ventes de logements).

Cependant, l’allure de la courbe des variations de prix (cf. graphique – tracé orange) sur l’année en cours possède comme « des airs de famille » avec l’évolution que l’on a connu l’année dernière à la même période. Si ce cas venait à se reproduire, les propriétaires et constructeurs américains seront confrontés à un hiver assez rudes non pas en terme de température mais en terme de baisse des prix de l’immobilier !

C’est ce que nous tenterons de décrypter lors de la publication du mois prochain. En attendant, je vous invite à partager vos remarques et suggestions en commentaires.

Rachid Bokreta

Fenêtre sur Cours 

rb@fenetre-sur-cours.com

Publié dans ACTUALITES BOURSE

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Logements us 22/11/2011 00:15


Les ventes de logements existants sont en hausse aujourd'hui, avec des prix en baisse, cette nouvelle va t-elle dans le sens de l'analyse proposée avec l'hypothése du renouveau du marché de
l'immobilier ?

R.Bokreta 22/11/2011 18:56



La vente de logements existants a en effet augmenté. Cependant, l’indice dont nous nous servons pour modéliser les prix de l’immobilier américain, le S&P
Case-Shiller, ne dépend pas uniquement de ce facteur. Notre modèle permet de prédire son évolution à partir de l’information fournie par plusieurs facteurs (dont les ventes de logements
existants). Notre modèle estime ensuite le pourcentage d’explication de la variabilité de l’indice pour chacun des facteurs. En fonction du poids de chacun des facteurs dans notre modèle, le
chiffre estimé du S&P Case Shiller est plus ou moins grand et positif ou négatif.


 


 Dans notre cas, l’évolution de l’indice des prix reste toujours positive en estimé et  en réalisé (pour l’étude en question) ce qui me semble en accord avec le niveau des ventes de logements. Cependant, cette hausse est atténuée sans doute suite à
une série d’évolutions défavorables matérialisées par d’autres facteurs (confiance des professionnels de l’immobilier, des consommateurs, niveau des mises en chantiers, etc…) qui peuvent
expliquer cela. L’autre explication de la baisse de la croissance des prix est due à l’effet saisonnalité que l’on peut observer sur le graphique proposé avec une baisse des prix durant
l’hiver.


 


 D’autre part, il faut noter que le facteur des ventes de logements existants ne traduit pas la demande réelle de logement.
Il se peut qu’il augmente mais que l’offre comparée à la demande de logement reste très largement excédentaire ce qui peut expliquer qu’une hausse de cet indicateur n’ait pas l’impact escompté
sur les prix. L’offre de logement existante n’est pas saturée sur le marché américain et tant que l’équilibre entre l’offre et la demande ne sera pas rétabli, le marché américain restera
convalescent.


 


R.Bokreta