Subprime / crise du crédit : le plan Bush cible-t-il la cause première des saisies immobilières ?

Publié le 6 décembre 2007 par Gilles Caye

(Copyright©apprendrelabourse.org) Devant la masse d'emprûnteurs ayant un prêt à taux variable sur le point d'être réajusté à la hausse suivant les conditions contractuelles initiales et face à la déferlante du nombre des saisies immobilières qui criblent le sol américain depuis des mois, G.W BUSH a présenté le plan mortgage (hypothécaire) consistant avant tout

- à geler leur taux d'emprunt pendant 5 années
- prêts visés : les fameux subprime ou prêts immobiliers à risque réalisés pour des ménages ne parvenant pas à se qualifier pour des prêts immobiliers standards.
- sont exclus ceux qui ne peuvent de toute façon pas faire face au taux initial avant réajustement
- public visé : plusieurs centaines de milliers de propriétaires, le maximum se situant à 1,2 millions suivant les études.

Tous les types de réactions sont enregistrées depuis plusieurs jours allant de la satisfaction d'une prise en main du problème à l'évocation d'une première selon certain remettant le droit des contrats en cause pour la première fois en 200 ans aux USA, en passant par l'imbroglio juridique et technique cette nouvelle portant sur des emprunts qui ont été titrisés très souvent et qui appartiennent donc désormais à des investisseurs qui en porteront le poids et dont personne ne connaît l'identité puisqu'il peuvent revendre le titre. Personne n'a donc été leur soumettre une quelconque approbation sur le procédé qui sera répercuté d'une façon ou d'une autre dans les valorisations, la mesure venant amoindrir l'opération d'investissement et donc la valeur de celui qui est le prêteur final. Le maintien des ménages est une bonne chose à l'inverse, chacun trouvant dans l'accord la possibilité de préserver d'un côté son patrimoine et de l'autre la garantie. Tout y passe, les questions les plus simples : quid dans 5 ans pour des prêts qui ont été faits en 2005 et 2006 pour l'essentiel et qui portent sur 25 à 30 ans souvent ?

Bref, mesure comparée à celle de Hoover pour prévenir la crise de 29 pour certains ou action salvatrice pour d'autres, retenons 2 éléments tangibles pour l'heure:

A court terme, les opérateurs ont applaudi, la bouffée d'air permet au Dow Jones de franchir à la hausse les 13 600 points (+ 1,30 % ce soir)

A plus long terme, regardons ce qu'un rapport de 61 pages paru le 16 octobre dernier réalisé par le centre de comptabilité du gouvernement américain pour un comité sur les services financiers de la Chambre des représentants une des entités du Congrès US peut nous apprendre :

Rapport sur la tendance des défauts et des saisies immobilières aux USA (fichier Pdf)

Les causes des saisies ?

Une combinaison de facteurs validée par différentes études :
- la rapide baisse de l'appréciation des prix immobiliers démarrée en 2005
- le faible potentiel d'emplois pour certains Etats
- l'accès facilité à la propriété
- les liquidités provenant de la titrisation qui ont permis des pratiques plus aggressives en terme d'octroi de crédits. Le rapport souligne que d'autres éléments ont pu entrer en jeu mais une information complémentaire est nécessaire pour les valider.

de 2003 à 2005, la valeur des maisons en hausse permettait aux personnes en difficultés de se refinancer ou d'obtenir encore plus, en cas de faillite personnelle, la vente de l'habitation résolvait le problème la plupart du temps. A partir du moment où les prix des maisons ont commencé à stagner voire à baisser à compter de 2005, les possibilités de refinancement et les situations de negative equity (rappel : valeur de la maison < encours restant du à la banque) se sont multipliés, ceux se trouvant dans cette situation étant incités à arrêter leurs paiements pour éviter de perdre encore plus.

--> corrélation étudiée entre la baisse des prix et les défauts de remboursement de prêt immo :

près de 75 % des défauts de paiements entre le 4 ème trimestre 2005 et le 1er trimestre 2007

Autre source, la réserve Fédérale de San Franscisco trouve une corrélation forte entre les défauts dans les subprimes de 2005 à 2006 et l'appréciation de la valeur des habitations après analyse de 309 zones urbaines.

Dans certaines zones comme le Michigan ou l'OHIO, environ 32 % des problèmes ont pour source le manque d'emplois.

* Concernant la corrélation entre les défauts et l'augmentation du poids des remboursements : 9 % et 18 % en californie du 4T05 au 1T07.

Tout dernièrement, des infos sortent et valident encore l'approche :

--> La Réserve Fédérale de Boston indique par ailleurs que dans le Massachusetts, ce sont les prix en chute qui mène la crise, les saisies ne sont pas dues en priorité par la hausse des remboursements. Cette information de Boston qui circulait depuis quelques jours vient d'ailleurs d'être reprise aujourd'hui par The economist.

Entre la fin 2006 et début 2007, nous avions vu qu'une étude de CRL indiquait que 2,2 millions de ménages pourraient connaître des saisies alors que pratiquement personne n'avait entendu parlé du mot subprime. D'abord voulant traiter au cas part cas les situations, les autorités ont montré beaucoup de prudence cette semaine dans leurs propos tant de la part du Président que du patron du Trésor sur les effets de la mesure générale ici annoncée. Ils ont quelques bonnes raisons d'avoir adopté cette attitude comme vous pouvez en juger.