USA : les saisies immobilières taraudent les banques

Publié le par Gilles Caye

Le nombre de nouvelles procédures de saisies immobilières aux Etats-Unis a à nouveau augmenté en juillet, en hausse de + 8 % sur un mois et de + 55 % en comparaison avec juillet 2007. Le détail du communiqué de presse de Realtytrac est accessible en cliquant sur la carte dont on voit que certains états parmi les principaux, Californie et Floride en tête, sont en proie à une véritable contagion. Le total mensuel national est désormais largement au-delà des 250 000 et s'établit à 272 171, nouveau record.

Les significations de ventes aux enchères progressent de + 11 % en un an, les significations de défaut de paiement gagnent + 53 % mais le segment des saisies qui explose concerne les REO's, c'est à dire les maisons qui n'ont pas réussi à être vendues aux enchères et qui retournent à la banque qui a réalisé le prêt initialement. Celles-ci flambent de + 184 %.

Realtytrac a ainsi dans sa base de données 1 million de maisons saisies dont les 3/4 concernent des 'repossessions' bancaires ou REO's ce qui représente 17 % environ du stock total de maisons dans l'ancien à vendre à fin juin au niveau national selon l'association des agents immobiliers.

Comme nous l'avions abordé en juin pour la première fois, cette évolution est donc très vive et d'autres catégories de prêts sont actuellement arrivées à  des niveaux critiques de difficultés de remboursement. Le tableau ci-contre met en relief en fait l'accalmie de la hausse des prêts subprime parmi les retards de remboursements supérieurs à 60 jours dans les livres comptables des banques. La catégorie, juste au-dessus en terme de solvabilité, soit les Alt-A, progresse énormément et vient d'atteindre le taux de sinistre de la catégorie la plus risquée, les subprimes. La même chose se produit pour les prêts de meilleure qualité, soit les 'prime', qui atteignent le taux des Alt-A lors de la dernière récession au début du siècle. Pour comprendre plus avant ces catégories, RDV dans Plus de 250 000 saisies immobilières en mai aux Etats-Unis


Nombre en augmentation à plus d'un million de saisies par quadrimestre, alimentation par d'autres catégories de prêts, maisons qui restent dans les stocks sans pouvoir venir rembourser les crédits au sein du bilan des banques, le tableau ne s'éclaircit donc toujours pas...

On notera par ailleurs, que de nouveaux seuils historiques ont été atteints :

- tout d'abord le prix des logements selon l'indice Case-shiller qui suivait le revenu disponible des ménages de 1996 à  2000  s'est écarté  à son pic de 2006 de 40 % par rapport à  la progression des revenus. A ce jour, la chute des prix vient de ramener ces derniers au niveau de sa tendance longue depuis 1996 et la 'bulle immobilière' si on peut la désigner ainsi est donc revenue à son point de départ relativement à ce critère essentiel du marché immobilier. L'anomalie a été corrigée ces derniers mois très rapidement. Comme vous l'avez récemment constaté
l'indice Case - Shiller est toujours en chute libre.

- le nombre des saisies depuis ce pic en terme de prix s'est conjugué comme nous le comptabilisons mois après mois depuis lors par une explosion des saisies qui sont passées de 2006 à ce jour de 0,4 à plus de 1 % des prêts immobiliers en cours et contre moins de 0,2 % en 1980.


Le mois dernier, nous avons vu les effets dévastateurs dans USA : des saisies immobilières aux faillites majeures principalement sur Fannie Mae particulièrement médiatisé. A ce jour, l'un des plus grands risques qui pèsent sur les banques est ainsi plutôt 'sourd' et 'invisible' :

Le principal problème se situe dans l'incidence de la chute des prix sur les saisies comme le montre les 2 points ci-dessus et comme l'avait déjà montré un rapport très officiel de l'administration US qui donnait une corrélation entre baisse de prix et défaut de paiement à hauteur de 75 % (cf.
Subprime / crise du crédit : le plan Bush cible-t-il la cause première des saisies immobilières ? )

Partant de là, la difficulté réside pour les banques tout autant dans le non-remboursement 'visible' et relaté inlassablement dans les médias que dans l'affaissement progressif de leurs garanties. La dégradation de leurs bilans est donc toujours clairement active en dépit de solutions et d'apurements lies à la titrisation mais les encours qui ont été conservés en interne, non titrisés sur les marchés, se dégradent relativement à la valeur des garanties prises en contrepartie  (soit le prix des habitations) et ce dans une proportion qu'il est très difficile d'évaluer réellement.

Les dépréciations et pertes s'élèvent à 500 milliards $ à ce jour pour les banques et
les prévisions vont de 285 à 2 000 milliards pour l'avenir.

La crise bancaire US est-elle finie ? Plutôt que de nous reposer la question sans cesse, nous allons la remplacer par 'quand la crise bancaire aura des chances de se terminer ?' pour que vous puissiez vous guider ces prochains mois et tenter de nous donner la chance de conserver 'un petit temps d'avance'.

La réponse se base sur la résorption des maux qui nous ont amené jusqu'ici, très simplement :

1 / quand le nombre de saisies refluera
2 / quand les taux de défauts des différentes catégories de prêts reflueront ensemble
3 / quand les prix immobiliers de l'ancien se stabiliseront
4 /quand l'indice des banques 'BKX' arrivera à repasser sa résistance blanche et verte ci-dessous (cliquer sur le graphe pour l'agrandir)



Tant que ces 4 variables ne vont pas dans le bon sens... le terrain reste miné.

Publié dans ACTUALITES BOURSE

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dieu_dollar 18/08/2008 18:08

Tout d'abord, mes remerciements pour la qualité de votre blog et les excellentes syntheses que nous pouvons y lire (notamment sur l'économie américaine, peu présente ailleurs). je regrette qu'il n' y ait pas plus de commentaires pour alimenter le débat. Voilà pourquoi je me lance dans quelques considérations liés à ce billet et notamment ces conclusions : si la spéculation est un travail d'anticipation, ne pensez-vous pas que, plus que le franchissement des 70-72 sur le BKX, l'évolution récente de cette indice depuis le 15 juillet milite pour un trading range ? C'est à dire que les banques avec leurs formidables moyens ont fait mouliné leurs ordis avec différentes hypothèses autour de l'immo (rythme et coût global des saisies), retour vers des niveaux plus dans la norme historique pour les bancaires, et que le scenario qui s'esquisse est le suivant : points bas historiques atteints et digestion lente des pertes... c'est du mois mon sentiment à l'heure actuelle;Au plaisir de vous lire

Gilles Caye 18/08/2008 23:43


Bonsoir,

Merci pour votre commentaire.

Si l'économie américaine est très présente ici, c'est tout simplement en raison de son importance, de son aspect précurseur et des conséquences liées à ses données jour après jour sur
l'évolution des marchés.

 Il suffit de voir actuellement les dégâts en Europe et partout dans le monde un an après l'éclatement de la crise financière en leur sein (mais datée sur les marchés du crédit depuis février
2007) pour considérer avec attention son évolution. Ne pas en tenir compte dans ses investissements ou même dans son simple suivi de l'actualité est à ses propres risques et périls...

Vous trouverez en complément ci-dessous un lien vous renvoyant à 3 belles infographies sur les pertes (losses) et recapitalisations (capital raises) des banques pour les plus
importantes

http://econompicdata.blogspot.com/2008/08/credit-writedown-500b-and-counting.html

Le trading-range serait effectivement apparu avec une étude sur 6 mois et constitue l'expression effectivement d'une forme de digestion. Je dirais en fait plutôt phase de
'solutionnement'  après la phase 'politique'  et la phase 'judiciaire'. Cette dernière oblige à passer en pertes certains actifs et donne un peu de répit 

Tout dépend de l'horizon sur lequel on se place comme toujours mais le mouvement d'ensemble  reflète bien ce risque de secousses potentielles auquel il convient de faire attention.

Psychologiquement on est passé pour certains dossiers par les 5 grandes phases Denial, anger, bargain, depression, acceptance soit Déni, colère, négociation,
dépression, acceptation (voir une pré-approche ici réalisée en début d'année -> Marchés financiers : les banques en soutien)

Mais les derniers accords sur les ARS correspondent-ils à la phase de négociation ou celle d'acceptation après la 'dépression' ? Cela ressemble a priori plus à de la négociation
(contrainte et forcée mais préssée par les autorités judiciaires)


http://www.latribune.fr/info/Obligations-ARS--Morgan-Stanley-pret-a-racheter-jusqu-a-4-5-milliards-de-dollars-~-ID1431D53EC2B839A6C12574A20060A0C8-$Channel=Entreprises%20&%20secteurs-$SubChannel=Finance

Quelques dossiers sont passés à la trappe ... oui et  ont donc été 'acceptés'.. Bear Stearns, Indy mac, demain sans doute Fannie Mae, quelques supports (ARS) négociés mais
l'acceptation générale est-elle vraiement présente...?


Peu de choses à ce jour permettent de l'affirmer et graphiquement, le trading-range n'annule pas l'amplification du mouvement global car il s'y insère.