USA : les saisies immobilières crèvent le plafond

Publié le par Gilles Caye

Les saisies immobilières aux USA ont atteint un nouveau record et passent le cap des 300 000 nouvelles procédures à 303 879 exactement pour le mois dernier soit une hausse de + 12 % sur un mois et de + 27 % sur un an.

Comme d'habitude, vous pouvez retrouver le
Communiqué de Realtytrac avec le détail état par état repris sur la carte ci-dessus.

En terme de pourcentage, la progression est s'atténue un peu avec de nouveaux défauts de paiements toujours à haut niveau mais dont la progression sur un an est désormais quasi nulle (en bleu sur le graphe ci-dessous)

La vague qui avait atteint son maximum au printemps et à l'été 2007 est ainsi entrain de perdre en puissance mais ceci pourrait être le fait des diverses mesures prises entre prêteurs et emprunteurs pour trouver des solutions amiables et permettre de retarder l'échéance d'une procédure qui s'avère avec le temps néfaste également aux organismes financiers qui n'arrivent que très difficilement à vendre les biens saisis.
Les mises aux enchères sont également dorénavant quasi stables (en bordeaux) alors que les REO ou 'bank repossessions' (en jaune), soit le retour du bien dans le giron du prêteur initial, explosent depuis des mois et continuent en août sur un rythme de hausse annuelle supérieur à 100 %.


source : foreclosurepulse.com

Nous avons là donc quelques signes que la vague initiale des subprime avec des chiffres pourtant à des records montre, non pas des signes de faiblesse puisqu'on est là dans un ralentissement du rythme de hausse ce qui donc en terme de volumes est encore très loin de la réduction, mais que l'intensité du mouvement à la base via les notifications de défauts présente quelques signes d'essoufflement.

C'est un point un peu plus positif qui a son corrolaire toutefois : le marché immobilier dépend des banques non seulement lors de l'achat avec l'octroi de crédit mais aussi dorénavant lors des reventes de biens saisis. Comme déjà indiqué les mois précédents, cela pèse lourdement sur leurs bilans car il s'agit ni plus ni moins de la valeur de leurs garanties. Dans le cas où elles procèdent à des ventes classiques, le risque est de voir la maison invendue, ce qui arrive très fréquemment. Dans le cas de ventes à très bas prix pour se désengager rapidement, parfois même à des prix inférieurs au montant du capital restant dû sur le prêt, les banques se dégagent d'un crédit mais affaiblissent du même coup toutes les valeurs des hypothèques détenues sur l'ensemble des autres crédits de leurs clients. Les banques sont ainsi la clef du marché immobilier prises un peu entre 2 feux où le simple fait de se désengager à la hâte sur quelques dossiers dans une région va avoir un impact sur le prix de l'ensemble d'une zone considérée et va donc voir la valeur des garanties au sein de leur bilan s'affaiblir.

Si sur 100 dossiers de crédits 5 font défauts, la perte s'élève à 5 % mais dans un marché où les prix de l'immobilier chutent ( - 15 % selon l'indice Case - Shiller) la perte en terme de garantie est bien supérieure et impacte la totalité du parc d'hypothèques détenues. En bradant à la revente les 5 maisons saisies l'institution financière peut encore faire chuter le marché de quelques pourcents etc...

Bref, la chose devient critique et il convient d'être très prudent avec cette amélioration des notifications de défauts dans la mesure où, par ailleurs, le 'réservoir' de problèmes potentiels à venir va aller en s'accroissant si on se réfère aux importants réajustements à la hausse des contrats de prêts prévus ces prochaines années pour les prêts à taux variables et selon une infographie parue dans economist.com le mois dernier (pour mémoire : vous pouvez retrouver un tableau des réajustements selon Credit Suisse paru en juin 2007 dans Saisies immobilières aux USA : nouvelle envolée au mois de mai )


Voilà donc le constat complémentaire en cette mi-septembre par rapport aux éléments déjà vus dans :

      .  USA : des saisies immobilières aux faillites majeures et
      . 
USA : les saisies immobilières taraudent les banques

Après la nationalisation de fait de Fannie Mae et Freddie Mac, les autorités et les grandes banques n'ont pas réussi à trouver une solution, ce week-end, pour Lehman Brothers avec une difficulté à évaluer notamment la valeur de la banque. Si cela tient à plusieurs éléments de 'technicité' divers notamment liés aux techniques de titrisation employées mais aussi à beaucoup de produits dérivés qui ne bénéficient pas de chambre de compensation, la difficulté qui remonte du terrain actuellement à trait clairement à la capacité à mobiliser les garanties et surtout à préserver leur valeur dans le temps. Cela est une donnée qui va bien au-delà du cas Lehman toujours en suspend dimanche soir.

Si on ne peut liquider sur le terrain convenablement les hypothèques une à une, cela risque d'engendrer des problèmes de liquidation plus large et plus haut dans la hiérarchie financière...

Publié dans ACTUALITES BOURSE

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