Analyse et prévision des prix immobiliers américains

La crise économique et financière de la fin de la dernière décennie est le résultat de l'éclatement de la bulle immobilière américaine en Août 2006.

Les conséquences sur les marchés financiers puis sur l'économie réelle ont été sans précédent depuis la crise des années 30. Aujourd'hui, 5 ans après, le marché de l'immobilier américain est toujours convalescent et ne connaît plus l'euphorie haussière des années pré-crise.

Dans ce cadre et ayant pris conscience de l'influence du marché de l'immobilier sur les marchés financiers, R.Bokreta (Fenêtre sur Cours et ingénieur financier dans un cabinet de conseil) et M.Leblanc (PhD et Responsable de l'ingénierie financière au sein d'une société de gestion) ont développé un modèle, en 2009 (amélioré par R.Bokreta en 2011), de prévision des prix de l'immobilier américain.

Ceux-ci sont caractérisés par l'indice Case-Shiller 20 city représentatif des 20 principales métropoles US (New York, Washington, Los Angeles, Miami...).

Le modèle est basé sur l'estimation de la sensibilité du S&P Case-Shiller à divers facteurs économiques tels que les Mortgage Rates à 30 ans, l'indice des prix à la consommation (US CPI), la capacité financière des ménages à acheter un bien immobilier (US Affordability Index)... Ces paramètres de sensibilités influençant la prévision du mois ultérieur.

Le mois dernier, notre modèle de prévision avait anticipé un recul des prix de – 0,88% en glissement mensuel pour le mois de mars 2011 (date de publication, le 31 mai 2011). Nos résultats ont été validés sur la tendance mais également sur le niveau de baisse puisque les prix ont diminué de – 0,77% sur un mois soit un écart relativement faible avec notre anticipation.

Ci-dessous, la figure représente le back-testing de nos prévisions d'évolution du S&P Case-Shiller comparées aux valeurs réalisées sur les 12 mois précédents.

A l'instar du mois précédent, la prévision de notre modèle pour le mois d'avril (dont la valeur réalisée sera publiée le 28 Juin 2011) reste négative. Nous anticipons une baisse située autour des 0,61% en glissement mensuel.

La prévision négative obtenue par notre modèle a sans doute été influencée, coté facteurs, par l'indice des constructeurs immobiliers (NAHB Index), en repli de 6%, les constructions de logements neufs, en chute de 5% et enfin les nouvelles accessions à la propriété qui plongent de 11%.

Cependant, une autre série d'indicateurs nous conduisent à rester prudents et à nuancer le résultat de notre modèle.

En effet, certains facteurs sont plutôt optimistes : on observe des hausses des revenus personnels des ménages américains (0,4%), de l'indice des prix à la consommation (0,42%) et une stabilisation de la capacité d'achat des ménages à acheter un bien immobilier (Affordability Index). C'est ce qui explique en partie la décélération de la baisse de la prévision des prix du S&P Case-Shiller 20.

Dans l'attente de la prochaine publication du chiffre du S&P Case-Shiller 20, nous prenons rendez-vous avec vous au début du mois prochain et des suivants afin de comparer nos prévisions avec les variations réalisées de l'indice des prix immobiliers des 20 principales métropoles américaines. La démarche sera systématique et s'effectuera par le biais d'articles mensuels.

Ainsi, nous vous invitons, vous, professionnels de l'immobilier ou particuliers, à partager vos remarques et suggestions en commentaires pouvant nous aider à enrichir notre modèle et nos analyses.