USA : nouvelle pression baissière sur les prix immobiliers

Le marché immobilier américain est très vaste avec des marchés locaux très différents les uns des autres. Il existe par ailleurs différentes méthodologies pour suivre les prix immobiliers qui peuvent donner au rythme des annonces mensuelles le sentiment d'un certain flou d'autant que les fortes variations à 2 chiffres tant positives avant crise que négatives après l'éclatement de la bulle immobilière se sont estompées.

Enfin, toute anticipation ou prospective sur les prix est confrontée à l'épineuse question des saisies immobilières et des stocks d'emprunts hypothécaires douteux et litigieux qui encore logés au sein des banques peuvent venir grossir ou ralentir le rythme des ventes forcées à l'initiative du prêteur qui impactent directement le niveau de l'offre de biens sur le marché et in fine les prix.

→ Quelle est la tendance de fond sur les prix ? Quels sont les enseignements que l'on peut tirer des marchés les plus spéculatifs aux USA ? Enfin, quel impact attendre des saisies immobilières et des stocks 'fantômes' de prêts hypothécaires douteux au sein des banques ?

Les principales mesures des prix (S&P – Case Shiller, FHFA, l'agence fédérale de financement immobilier et CoreLogic) montrent que la stabilisation de ces 2 dernières années est entrain de prendre fin au profit d'une nouvelle séquence de baisse.

Le nombre de saisies immobilières s'est élevé à 681 153 au cours du 1er trimestre 2011 selon Realtytrac, un chiffre en baisse de 15 % par rapport au 4ème trimestre 2010 et de 27 % par rapport au 1er trimestre 2010. La valeur reste élevée dans l'absolu et d'un point de vue historique mais l'inflexion baissière se confirme à mesure que le rythme d'impayés sur prêts diminue au sein des banques.

Selon le dernier rapport de Corelogic, le nombre de maisons non encore listées à la vente via une procédure de saisie aboutie mais hautement susceptibles de le devenir s'élève à 1,8 millions contre 2 millions il y a un an du fait essentiellement du reflux du nombre de maisons hypothéquées (870 000) dont les paiements à échéance sont en retard de plus de 90 jours (en rouge ci-dessous)

Les autres catégories, c'est à dire celles à un stade avancé dans le processus de mises en saisie (jaune) ou les habitations devenues la propriété du prêteur pour cause d'enchères infructueuses (vert) restent peu ou prou stables à 450 000 chacune.

Cette inflexion ou ces stabilisations en volumes constituent cependant une amélioration en trompe-l’œil car rapportées au nombre de ventes de maisons, qui ont fortement baissé durant la crise, l'ensemble de ce stock 'fantôme' ou 'à venir' représente 8 à 9 mois de ventes (ci-dessous), de retour sur son ancien sommet, et l'équivalent du stock déclaré ou 'visible' actuel concernant les maisons anciennes.

La part des habitations à un stade avancé dans le processus de mises en saisie ou détenue par les banques dont les propriétaires ont été dessaisies (jaune et vert) atteint même de nouveaux records en terme de stock ce qui pèse lourdement sur le marché du côté de l'offre, une offre qui exerce une très forte pression à la baisse sur les prix du marché comme le montre l'indice des prix qui intègre ces ventes forcées. Le Home Price Index (HPI) qui inclue ce type de propriétés (distressed properties) replonge (bleu foncé ci-dessous)

Sur les marchés les plus « chauds » à grande échelle comme la Floride (Nevada et Arizona ont des marchés très concentrés à Las Vegas ou Phoenix), si les écarts de progression avec la moyenne nationale des USA se sont réduits, l'orientation reste toujours négative.

En conclusion: le rythme n'est plus celui d'un krach mais celui d'un nettoyage long et douloureux en profondeur compte tenu de l'importance des stocks actuels, déclarés et en réserve, dans un marché où le nombre de ventes reste à des records de faiblesse historique, dans le neuf particulièrement.